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大灣區熱門城市土地市場升溫
發布時間: 2019-06-11 來源: 中國經濟網 作者:

  經歷了年初一波小陽春和調整,目前粵港澳大灣區的土地市場仍然備受關注。


  僅從商住地成交結果來看,整體數據有所下降。據克而瑞統計,1—5月大灣區商住地共成交118宗,同比減少51宗,成交建筑面積1603.99萬平方米,同比減少21.5%,成交樓板價6634元/平方米,同比上漲30%,溢價率18.8%,同比下跌10.5個百分點。


  但相對2018年下半年粵港澳大灣區土地市場的降溫而言,今年1—5月份的表現仍被視為市場的緩慢復蘇。“以5月份廣州的土地成交情況為例,報名競拍的房企較多,商住類用地的溢價率相對較高,基本在30%—40%.”克而瑞廣州區域首席分析師肖文曉向時代周報記者指出,“但大灣區土地市場分化嚴重,例如中山在去年下半年開始推出現房銷售的用地,結果市場遇冷,今年中山尚未有土地供應,政府或將進行供地計劃的調整。”


  多位專家在接受時代周報記者采訪時表示,今年房企的投資重點之一便是回歸一二線城市及熱點城市圈,粵港澳大灣區便是布局的重點。


  中國(深圳)綜合開發研究院旅游與地產研究中心主任宋丁在接受時代周報記者采訪時指出,經過上半年的土地供應熱浪后,下半年這一格局還會延續。“頭部地產商都希望在大灣區中找到自己恰當的位置,通過土地儲備作為在大灣區未來發展中的穩定支撐,所以這個勢頭我覺得還會延續。總體來看,土地市場經過調整后還會繼續上行。”


  供地回暖


  今年,在中央定調“房住不炒”、“長效機制”和“因城施策”等的背景下,“一城一策”逐步成為房地產政策微調的基調。今年4月,自然資源部下發通知,要求各地商品住房庫存消化周期在36個月以上的,應停止供地;36—18個月的,要適當減少供地;18—12個月的,維持供地持平水平;12—6個月的,要增加供地;6個月以下的,要顯著增加并加快供地。


  “在大灣區中,庫存和去化周期亦呈現出分化趨勢,”肖文曉指出,“大灣區規劃的利好提振了市場信心,土地供應有所回升。”


  時代周報記者梳理發現,今年大灣區供地節奏的變化從各個城市陸續公布的2019年土地出讓規劃中也可窺見一斑。


  以東莞為例, 2018年東莞的計劃供地面積為1444萬平方米,但最終成交用地面積僅為499萬平方米,完成度為35%,其中商住、商服用地共計掛牌40宗,最終合計出讓32宗,總面積僅為約115萬平方米。但《東莞市2019年度國有建設用地供應計劃》顯示,東莞市2019年度國有建設用地供應總量中,計劃供應商服用地及住宅用地合計約301萬平方米,合計65宗,這也意味著東莞2019年的商住、商服用地供應將翻一番。


  “東莞位于大灣區的中軸線上,與廣州、深圳相比是一個價格洼地,隨著粵港澳大灣區規劃的落地,東莞的城市內部建設規劃對于房企也是利好,所以今年以來出現了樓市和土地成交火熱的情況。”宋丁表示。


  對于火熱的土地市場行情,東莞亦在6月6日發布了《東莞市國土資源網上交易達到上限后的終次報價規則》,規定在土地競拍中,網上報價達到上限后,交易系統暫停接受新的報價,轉為通過網上終次報價方式,以終次報價中最接近所有終次報價平均價的原則確定競得入選人的競價方式,其所報價格確定為該宗地最終報價。


  冷熱分化


  時近年中,這股灣區土地供應的熱度還在持續。


  其中,宅地稀缺的深圳分外引人注目。在1—5月份沒有土地成交的背景下,深圳將在6月份推出5宗住宅用地。值得注意的是,為了強化住房保障,促進房地產市場平穩發展,去年中旬深圳已推出了《關于深化住房制度改革加快建立多主體供給多渠道保障租購并舉的住房供應與保障體系的意見(征求意見稿)》。


  根據要求,深圳到2035年新增建設籌集各類住房將達170萬套,在新增居住用地中,人才住房、安居型商品房和公共租賃住房用地比例不低于60%.


  宋丁指出,開春以來深圳樓市有所回暖,此次推出5塊宅用地有出于平抑供需格局的考量。而另一方面,深圳二次房改對土地供應造成了一定壓力,“所以此次5宗住宅用地里,也有不少是用于保障住房建設的”。


  但在這股熱潮能否延續至下半年?肖文曉認為,市場仍存在不確定因素。“總體來講,大灣區規劃的落地以及后續建設,能持續推動整個大灣區成為房地產市場的焦點,但這股熱潮將持續多久還無法確定。”肖文曉表示。


  從全國范圍內的表現來看,自4月19日中央政治局會議重申“房住不炒”以來,5月份全國土拍市場已經有了反應。據數據顯示, 5月,全國300個城市土地平均溢價率為20%,較上月減少5個百分點,較去年同期下降了7個百分點;其中住宅類用地(含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地)平均溢價率為23%,較上月減少5個百分點,較去年同期下降了7個百分點。


  在大灣區土地市場回暖的背景下,多位專家在接受時代周報記者采訪時表示,未來的灣區房價同樣將出現分化。


  展望下半年的大灣區,肖文曉認為,廣深等熱門城市及周邊輻射區域的房價目前正迎來復蘇,出現了觸底回彈的現象,未來或穩中有升;但灣區內偏外圍的城市,例如江門和肇慶等原本在去年已經步入下行周期,年前持續縮量,但今年大灣區規劃的落地又形成了利好的支撐,所以這些城市未來還是以走量為主,未來或穩中有松。時代周報記者 謝洋(編輯:喃喃)


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